2018年，全球經濟受貿易保護主義和貿易摩擦的風險影響，令人關注香港在國家發展戰略及國際政局層面何去何從。外圍不明朗因素眾多，香港的投資者皆抱持高度審慎的態度，不過往年仍錄得3%增長，可見其經濟根基穩健，有能力抵抗短期的下行壓力。積極應對外部環境的同時，香港內部面對發展空間不足、營商成本增加的挑戰，既要提供住宅單位滿足民生需求，又要增闢工商用地推動經濟發展。大國角力帶來的動盪狀況可能會延續一段時間，土地短缺問題始終是中長期發展的絆腳石。
土地房屋新策改善供求失衡
過去一年，地土房屋是特區政府的施政重點。特首林鄭月娥在施政報告中，宣布六項房屋政策新措施，期望改善長期供求失衡的情況，坊間稱之為「娥六招」。現時樓市高企，資助出售房屋原本售價約為市價七折，新招下與市值脫鈎，讓市民容易負擔。針對「上車難」問題，推出「港人首次置業」先導項目，將樓盤以折扣價供應給首次置業人士。為滿足基層需要，增撥私人住宅樓地為建造公屋的用地，最終將公私營房屋供應比例由6:4提升至7:3。推動改善惡劣居住環境的社會房屋共享計劃，興建過渡性房屋，為劏房戶提供較舒適的居所。至於地產商方面，政府徵收一手樓空置稅，並修改預售樓花同意書，促進供應量。
除了從房屋供量著手，政府亦希望改善土地規劃，增加可建屋的土地供應。政府成為土地供應專責小組展開為期五個月的「土地大辯論」，推出18個供應選項，包括近岸填海、發展棕地、利用私人遊樂場地，由公眾及專家透過辯論交流，化解分歧。同時，提出土地共享先導計劃，以政府現存土地換取發展商私人土地，利用公私營合作方式發展農地。另外，原有的發展計劃亦相繼展開，東涌新市鎮擴展填海及前期工程開始動工，以2023年遷入首批人口為目標；規劃長達二十年的新界東北發展計劃開始收地，預計首階段工程可收回68公頃的私人土地，釋放更多供應。
長遠發展願景助香港再定位
「明日大嶼」願景計劃是未來二、三十年的長遠發展願景，在交椅洲和喜靈洲附近分階段填海興建人工島，填海面積達1 700公頃，是增加供應的長遠解決方案。作為第三個核心商業區，人工島將滿足香港中長期的經濟及就業需要，而島上七成的住宅用地會劃分為公營房屋，幫助基層人士儘快上樓。填海部分將發展策略性交通基建連接港島西、機場島及屯門，配合廣深港高鐵和港珠澳大橋，與粵港澳大灣區互聯互通，發揮「雙門戶」經濟潛力。
對香港經濟影響深遠的四大家族，均以房地產發跡。長和系主席李嘉誠、恒基地產主席李兆基等相繼交棒，由新一代接班，象徵香港經濟發展史步入下一個時代。在下一波發展趨勢，香港將面對國際頂尖城市的戰略調整和再定位。新一輪科技革命遇上全球價值鏈變革，香港要再次轉型已有相當的不確定性，而土地壓力一日未舒緩，難度只會加劇。要處理這個過去多屆政府的首要任務，社會需要上下一心，共同解決困擾香港多年的土地供應問題，重塑未來發展願景。
杜巨瀾 滬港發展聯合研究所聯席所長
潘學智 滬港發展聯合研究所副研究員
